Asta telematica o in presenza: come cambia la partecipazione

Chi guarda per la prima volta un annuncio di asta immobiliare si accorge presto che le modalità di partecipazione non sono sempre le stesse. In alcuni casi l'offerta si presenta interamente online, in altri si consegna di persona, in una busta chiusa. La differenza non riguarda il valore dell'immobile né la serietà della procedura: cambia il modo in cui l'offerta arriva a destinazione e il modo in cui si svolge l'eventuale gara tra chi ha presentato un'offerta.

Sapere in anticipo quale delle due modalità riguarda l'immobile di interesse evita brutte sorprese, perché in queste procedure i termini sono fissi e non si recuperano.

Due modalità, una sola procedura

In tutti e due i casi si tratta di una vendita che avviene sotto il controllo del tribunale. Cambiano gli strumenti, non le regole di fondo: l'offerta impegna chi la presenta, la cauzione va versata entro la scadenza indicata, e l'immobile va a chi ha fatto l'offerta migliore secondo i criteri stabiliti dal giudice.

Oggi la modalità telematica è quella più diffusa, perché negli ultimi anni le vendite giudiziarie si sono progressivamente spostate online. La vendita in presenza resta possibile quando il giudice ritiene che il canale telematico non sia adatto alle esigenze di quella procedura. Nessuna delle due è di per sé più conveniente per chi acquista: sono due percorsi diversi, che richiedono preparazioni diverse.

Come funziona l'asta telematica

Nell'asta telematica tutto passa dal computer. In sintesi il percorso è questo.

Il portale. Ogni vendita telematica è affidata a un portale autorizzato (il gestore della vendita telematica), indicato nell'avviso di vendita. È lì che si consulta l'immobile e si seguono le operazioni nel giorno stabilito.

Il modulo. L'offerta si compila online, in un modulo predisposto dal Ministero della Giustizia, e si assolve l'imposta di bollo. A quel punto il sistema crea una busta digitale chiusa: dentro ci sono i dati di chi offre, l'immobile, l'importo offerto e la prova del versamento della cauzione.

L'invio. La busta si spedisce via PEC, la posta elettronica certificata, all'indirizzo del Ministero della Giustizia. Ci sono due strade: usare una casella PEC dedicata alle vendite telematiche, che riconosce da sola l'identità di chi la usa, oppure firmare l'offerta con la firma digitale e inviarla da una PEC normale. È il passaggio in cui si sbaglia più spesso, e un errore qui può rendere l'offerta inutilizzabile.

I tempi. L'orario entro cui la busta deve arrivare è scritto nell'avviso, di solito il giorno prima della vendita. Lo stesso vale per la cauzione, di norma pari ad almeno il dieci per cento del prezzo offerto, che deve risultare già arrivata sul conto indicato: un bonifico fatto all'ultimo momento rischia di non essere registrato in tempo. L'importo esatto e le modalità di versamento sono sempre indicati nell'ordinanza.

La gara. Se le offerte valide sono più di una, si apre una gara. Può svolgersi tutta nello stesso momento, con i partecipanti collegati insieme (gara sincrona), oppure distribuirsi su un periodo più lungo, con rilanci che arrivano in momenti diversi (gara asincrona). Esiste anche una forma intermedia, in cui i rilanci arrivano sia da chi è collegato online sia da chi è presente di persona (gara sincrona mista). Anche questo è sempre indicato nell'avviso.

Come funziona l'asta in presenza

Qui l'offerta si prepara su carta, si chiude in una busta e si consegna nel luogo indicato dall'avviso, di solito lo studio del professionista incaricato dal tribunale (il professionista delegato) oppure la cancelleria, entro il termine stabilito.

Le buste restano chiuse fino al giorno fissato. In quella sede vengono aperte, si verifica che siano in regola e, se ce n'è più di una valida, si passa alla gara: i rilanci avvengono di persona, partendo dall'offerta più alta e rispettando l'aumento minimo indicato nell'avviso.

Da qui derivano due conseguenze pratiche. La prima è che bisogna esserci, di persona o tramite qualcuno che ne abbia formale incarico. La seconda è che la gara va veloce, e chi non ha deciso prima il proprio limite massimo rischia di superarlo nel momento sbagliato.

Cosa serve avere pronto

Alcune cose valgono in tutti e due i casi:

• documento di identità e codice fiscale di chi presenta l'offerta, e visura camerale se l'acquisto è fatto da una società;

• avviso di vendita e perizia, letti per intero;

• la cauzione, pari ad almeno il dieci per cento del prezzo offerto e disponibile con anticipo, non all'ultimo giorno;

• un limite di spesa deciso prima, che tenga conto anche delle spese successive all'aggiudicazione;

• la verifica di chi occupa l'immobile e delle criticità segnalate dal perito.

Cambia invece la preparazione tecnica. Per la telematica servono una casella PEC adatta e, in alcuni casi, la firma digitale. Per la vendita in presenza serve la possibilità di essere presenti nel giorno e nel luogo fissati, con l'offerta già preparata nella forma corretta.

Un'ultima cosa vale sempre: l'offerta non può scendere sotto una certa soglia rispetto al prezzo base indicato dal giudice. È un limite di legge, e un'offerta più bassa non viene presa in considerazione.

Dove si legge la modalità: l'avviso di vendita

Tutto quello che serve si trova in un documento solo: l'avviso di vendita, pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche insieme all'ordinanza e alla perizia. L'avviso indica l'immobile, il prezzo base, quanto versare di cauzione e in che modo, entro quando presentare l'offerta, quale portale gestisce la vendita e con quale modalità si svolge.

È il primo documento da leggere, prima ancora delle fotografie. E se qualcosa non è chiaro, non conviene dare per scontato che funzioni come in un'altra asta vista in precedenza: ogni procedura ha le sue regole, e i tribunali possono seguire prassi diverse.

Un confronto prima di procedere

La modalità non si sceglie, la preparazione sì. Leggere per tempo la documentazione permette di verificare i requisiti tecnici, i termini e le criticità dell'immobile, e di arrivare al giorno della vendita senza dubbi aperti.

Legal Estate affianca privati e investitori nella lettura dei documenti e nella partecipazione alle aste immobiliari, con la tutela legale dell'Avv. Mariagiovanna Vella.

Riferimenti normativi: artt. 569, 571 e 573 del codice di procedura civile, D.M. 26 febbraio 2015 n. 32.

Per richiedere un'analisi preliminare: Via Conche 41, 35010 Cadoneghe (PD), tel. +39 352 023 4209, info@legalestateitalia.it, legalestateitalia.it